אז קודם כל, מזל טוב על ההחלטה! אבל לפני שמשקיעים – חשוב מאוד ללמוד על האפשרויות שישנן בשוק הנדל"ן: כמעט כל משקיע חדש, שנכנס לתחום הנדל"ן – מבין מהר מאוד שהקונספציה הציבורית על "השקעה בנדל"ן" כמקשה אחת היא לא בדיוק נכונה: יש הרבה איזורים, הרבה מחירים – והכי משמעותי, יש הרבה סוגי נכסים. דין נכס שהינו לצורכי משרדים – הוא כלל לא כדין נכס למגורים. התשואה שונה, ההתעסקות שונה, כמעט הכל שונה. אז אנחנו ריכזנו לכם במאמר זה את סוגי הנכסים, היתרונות והחסרונות – ומה חשוב לדעת לפני שמשקיעים בהם.
ראשית, ישנו נדל"ן למגורים, אפיק השקעה אותו כולם מכירים. התשואה הממוצעת משכירות על אפיק זה היא הנמוכה ביותר מכל שאר האפיקים שמיד נציג ועומדת על כ-3% ככלל אצבע – כאשר במרבית איזור גוש דן התשואה יורדת לאיזור ה-2.5%, במרכז ובצפון תל אביב יורדת ל-2% ומטה ובפריפריה הכלכלית – איזור באר שבע וחיפה לדוגמה, התשואה תהיה גבוהה יותר ועשויה להגיע, בחלק ניכר מהעסקאות לכ-5% ולעיתים אף יותר. חשוב כמובן לזכור שזוהי התשואה הממוצעת משכירות, ללא חישוב עליית ערך – ככל וישנה, שבשנים האחרונות הייתה משמעותית אף יותר מהתשואה של השכירות.
מנגד, להשקעה בנדל"ן למגורים יש יתרונות מיסויים, פסיכולוגיים ותפעוליים. ראשית, מבחינת המיסוי – למשקיע המשקיע בדירה למגורים רשות המיסים מאפשרת לבחור, בכל שנה ובהתאם לרצונו האחד משלושה מסלולים למיסוי ההכנסות מהדירות שבבעלותו, כמו כן ישנן גם הטבות – בדמות "תקרה מתואמת", שבעצם בהיקף נמוך של דירות ופעילות השקעה, מאפשרת אף לא לא לשלם מס כלל על ההכנסה החייבת – דבר שאין לו אח ורע בנדל"ן שאינו למגורים. מנגד, ישנו את מס הרכישה ששיעורו אינו קבוע, הוא משתנה מידי שנה וכן לפי סוג הדירה – דבר שבעצם גורם לשלם במועד הרכישה של הדירה סכום נוסף, שמגיע לעשרות אלפי שקלים ומתווסף למחיר עליו סוכם עם הקונים.
מן הצד הפסיכולוגי, אין ספק שמרבית האנשים מרגישים יותר בנוח עם דירה להשקעה, מאשר עם נניח "מחסן לוגיסטי" אותו הם משכירים לחברה מסוימת, וככל הנראה ההעדפה הזו – ביחד עם רוכשי דירות שרוכשים אותן לשימושם העצמי, ולא לצורך השקעה – גרם למחירים להאמיר ולתשואה להישאר, יחסית – נמוכה.
גם מהבחינה התפעולית יש יתרון – אדם המשכיר משרדים, בחלק ניכר מהמקרים ישכיר אותם לכמה גופים שונים, גופים עסקיים – ואז מדובר גם בהתעסקות שוטפת מסובכת יותר, חבות בעלויות של תיקונים (אלא אם כן נקבע בהסכם אחרת) וגם – וככל הנראה הכי משמעותי, בדרך כלל שיפוץ נרחב לצורך השכרת הנכס לשוכר החדש.
השקעה במשרדים היא גם השקעה פופולארית, כאשר במסגרת "דוח השמאי הממשלתי על שיעורי ההיוון", שזה בעצם דו"ח רשמי של מוסדות המדינה, במסגרתו מחושבת התשואה הממוצעת על סוגי נכסים בהתחשב על ממוצעים מעסקאות שבוצעו – עולה כי התשואה הממוצעת על נדל"ן למשרדים עומדת על כ-6.8%, גבוה יותר מפי 2 מהתשואה על נדל"ן למגורים.
מנגד, השקעה במשרדים טומנת בחובה גם חסרונות: ראשית, אין להם את הטבות המס שיש על נדל"ן למגורים (אך גם אין להם את המס רכישה שיש על נדל"ן למגורים). כמו כן, לעיתים רבות שוכר חדש יבקש שיפוץ של הנכס בהתאם לצרכיו, תוך כדי הטלת העלויות על בעל הנכס, כפרטיקה ידועה – בטח אם השוכר נחשב לשוכר חדש. בנוסף, ועל רקע השפעות מגיפת הקורונה – ניתן לראות מגמה בקרב חברות רבות של מעבר לעבודה, באופן כזה או אחר – מהבית. בכך בעצם, יורד הביקוש למשרדים – דבר שכמובן לוקח זמן לראות אותו במחירי השכירות שכן הסכמי השכירות למשרדים בהיקף המשמעותי הם בדרך כלל לכמה שנים. מנגד, יש הטוענים שמגמת המעבר לעבודה מהבית אינה ברת קיימה ולא צפוייה להיות עם השלכות הרות גורל על שוק הנדל"ן המשרדי.
נדל"ן לצורכי מסחר ונדל"ן תעשייתי הם סוג נוסף של נדל"ן, שעל פי השמאי הממשלתי התשואה עליהם הינה 6.9%, גבוה קמעה מהשקעה בנדל"ן משרדים ומעל לפי 2 מדירה ממוצעת למגורים
