לא הרבה יודעים, אך בניגוד להשכרה "קונבציונאלית" של נניח נכס מסחרי או נכס משרדי – בו שיעור המס של האדם כאדם פרטי יהיה כפי שהוא ממוסה על הכנסת העבודה שלו (רק שהמס מתחיל משיעור גבוה יותר), בנדל"ן למגורים ישנן מספר "הקלות" מיסויית משמעותיות מאוד – בדמות מסלולי מיסוי אפשריים, שהמשתמש בהם בחוכמה יכול לחסוך סכומי כסף רבים.
אך לפני שנתחיל, נסייג ונאמר כי אותן ההקלות חלות רק על אדם יחיד, הן אינן חלות לא על חברה ולא על אדם יחיד המחזיק מעל ל-10 דירות להשקעה. גם אדם המחזיק בין 5 ל-10 דירות להשקעה, על פי חוזר רשמי שהוציאה רשות המיסים – יצטרך להתדיין איתה על הנושא, על האם הוא משכיר את הדירות כעסק (ואז לא יקבל את ההטבות) או כדרך להשקעה פאסיבית / קבלת הכנסה פנויה (ואז כן יקבל את ההטבות).
נדגיש כי בכל שנה יכול אדם לשנות את מסלול המיסוי לפיו הוא ירצה שימסו את כלל נכסיו. כמו כן, המסלול הנבחר צריך להיות על כלל נכסי הנדל"ן למגורים של היחיד, והוא לא יכול לבחור מסלול ספציפי לכל נכס.
המסלול הראשון למיסוי, הוא מסלול אותו נגדיר כ-"סטנדרטי". הסיבה היא, שמדובר במסלול הדומה כמעט לחלוטין למסלול המיסוי של נדל"ן משרדי, מסחרי או לוגיסטי.
במסגרת המסלול הסטנדרטי בעצם, לוקחים את ההכנסה מהדירה, מורידים ממנה את ההוצאות השוטפות – כמו תיקון מזגן, החלפת מנורות וכו' וכן מורידים מההכנסה השנתית גם "פחת" ומגיעים ל-"הכנסה החייבת", שהיא בעצם ההכנסה נטו, הרווח שעל גביו ישולם המס.
פחת זוהי בעצם הוצאה לא מוחשית בהיקף שנתי של כ-2% ממחיר הרכישה המקורי של הנכס, נניח אם רכשתי דירה בכמיליון שקלים, אזי היקף הפחת השנתי שלי יהיה כ-20,000 שקל.
את ההכנסה החייבת, ההכנסה נטו – מחייבים בשיעור המס בהתאם להכנסה מעבודה. כלומר אדם המכניס הרבה כסף מעבודתו – ישלם יותר, ואדם המכניס פחות, ישלם פחות – וזאת בהתאם למדרגות המס המשתנות ומתפרסמות מדי שנה בשנה בידי רשות המיסים. ההבדל שחשוב לקחת בחשבון הוא שבעוד ששיעור המס הנמוך ביותר על הכנסה מעבודה עומד על כ-10% (אז למה יש אנשים שלא משלמים כלל מס למרות שהם רושמים הכנסות כל שהן? בגלל שישנן נקודות זיכוי, אך זהו נושא לכתבה אחרת) – בהשכרת דירה הוא יתחיל מכ-31% ויעלה עד אפילו ל-50%.
לדוגמה:
יוסי רכש דירה בכמיליון שקל, הוא מקבל עליה שכירות חודשית של כ-5,000 שקל, כלומר כ-60,000 שקל לשנה. מנגד הוא רשם הוצאות על תיקון המזגן ושיפוץ מסויים של הדירה, אותו הוא עושה כל שנה על מנת לשמור על הנראות שלה של כ-10,000 שקל, ומכיוון שהוצאת הפחת שלו עומדת על כ-20,000 שקל (2% שנתי ממחיר הרכישה), ההכנסה החייבת שלו תעמוד על כ-30,000 שקל.
מסלול ה-10% הוא המסלול הפשוט ביותר מבין כל מסלולי המיסוי. המשכיר של הדירה פשוט משלם כ-10% מההכנסה הכוללת. בלי התחשבות בהוצאות התיקונים, בלי התחשבות בהוצאות הפחת וכו'. לאדם לו יש הוצאות רבות על נניח תיקונים בדירות להשקעה בשנה מסוימת, שאף עולות על הכנסות – לא יהיה זה כדאי לבחור במסלול הזה. לעומת זאת – אדם לו כמעט ואין הוצאות שניתן לשייך לדירה, בדרך כלל יבחר במסלול זה.
מסלול תקרת הפטור הוא המסלול המסובך ביותר מבין השלושה, אך גם החשוב ביותר עבור מרבית האנשים מתוך השלושה. במסגרת המסלול, נקבעה לה "תקרת פטור מתואמת" שמי שמכניס הכנסות מהשכרת דירה להשקעה אינו צריך לשלם כלל מס. כן, כן – לא צריך לשלם כלל מס.
בישראל, נכון למועד כתיבת שורות אלו (2022) עומדת התקרה המתואמת על כ-5,196 שקל לחודש. אך חשוב לזכור שזוהי בעצם "תקרה מתואמת". בעת חישוב של תקרה מתואמת לוקחים את ההכנסה מהשכירות, מורידים ממנה את תקרת הפטור, ולאחר מכן מורידים מהתקרה המתואמת את התוצאה שנוצרה ומקבלים את התקרה המתואמת.
מסובך? ננסה להבהיר את הסוגייה: נניח ויוסי שלנו מכניס כ-6,000 שקל מהדירה שלו, ונניח והתקרה עומדת על כ-5,000 שקל. ניקח את התקרה ונוריד ממנה את הסכום – נוריד מהשכירות את התקרה ונקבל כ-1,000 שקל (6,000 פחות 1,000). עכשיו נוריד מהתקרה את ה-1,000 שקל ונקבל כ-4,000 שקל (5,000 תקרה פחות 1,000), ה-4,000 זוהי תקרה הפטור שלנו וידידנו יוסי בעצם יחוייב על כ-2,000 שקל (6,000 שקל הכנסה משכירות פחות כ-4,000 שקל תקרה מתואמת).
יתכן שגם הדוגמה הייתה עבורכם קמעה מסובכת, אבל הכל בסדר – זוהי לא נוסחה מיסויית פשוטה. קחו לכם כמה דקות וככל הנראה תצליחו לשנן גם אותה.
