ראשית, נתחיל מהחלק הפשוט; על רכישת נדל"ן להשקעה שאינו דירה, יש לשלם למדינה מס בגובה של כ-6% מגובה הרכישה. אין פה מדרגות, ואין זה משנה האם נרכש חדר אחד בבניין משרדים על מנת להשכירו או שנרכש כל הבניין. הדבר חל גם על הקרקע. לעומת זאת, קרקע שיש עליה זכות לבנייה מכוח תוכנית בנייה של דירה כל שהיא – אפילו ודירה אחת, שיעור המס עליה יהיה מופחת ויעמוד על כ-5%.
גם אם הקרקע נרכשה ללא תוכנית המאשרת בנייה של דירה, לדוגמה קרקע חקלאית להשקעה, כפי שמפורסם במשרתת מעת לעת – ולאחר מכן, בתוך תקופה של פחות משנה אושרה תוכנית שכזו לגבי הקרקע, יהיה ניתן לממש את ההטבה ולקבל זיכוי על ההפרש של ה-1% במס הרכישה ממס הכנסה.
לפי התקנות הנוכחיות, שחודשו לאחרונה בידי הממשלה – על דירה להשקעה בשווי של עד כ-5.5 מיליון שקל ישולם כ-8% מס רכישה, מעל 5.5 מיליון שקל ישולם מס רכישה של כ-10%. מדובר כמובן במיסוי מדורג, כלומר אם נרכשה דירה להשקעה בשווי של כ-11 מיליון שקל – אזי על ה-5.5 מיליון שקלים הראשונים ישולם מס רכישה של כ-8%, ועל המחצית השניה ישולם שיעור מס של כ-10%.
על דירה שהיא דירה יחידה, לצורכי מגורים – עד למחיר קניה של כ-1.8 מיליון שקל (המחיר משתנה ותלוי במדד המחירים לצרכן וכן החלטות ממשלתיות בהתבסס על שינויים במחירי הדיור) לא ישולם מס. לאחר 1.8 מיליון שקל יתחיל להיות משולם מס רכישה במדרגות ההולכות וגדלות ככל שהיקף הרכישה גדל ונעות בין מס רכישה בשיעור של 3.5% ועד ל-10% בדירות במחיר שמעל ל-18.4 מיליון שקל. גם כאן – וכמו בדירה להשקעה, מדובר במס מדורג – כלומר אם דירה נרכשה בנניח 2 מיליון שקל, אזי רק על ה-0.2 מיליון שקל העוברים את הרף המינימאלי של ה-1.8 מיליון שקל ישולם מס רכישה.
לעיתים יש המבלבלים בין מס הרכישה ל-"מס שבח", אך חשוב להדגיש שהשניים הם שני מיסים שונים לגמרי המוטלים על נדל"ן להשקעה ומחושבים בצורה שונה לגמרי. בכתבה הבאה שלנו נרחיב גם על מס שבח.
הפרצה המשפטית -מיסויית שישנה במס הרכישה
פרצה משפטית מעניינת שחשוב להיות מודעים אליה בהקשר של מס רכישה היא שבמידה ומתבצעת רכישה של חברה שעיקר נכסיה לא בנדל"ן, אזי לא ישולם כלל מס רכישה. כלומר אם נרכשה נניח חברת סטארט-אפ בכ-100 מיליון שקל, ובין היתר לחברה יש בבעלותה בניין משרדים בשווי 40 מיליון שקל – אזי לא ישולם ולא שקל אחד מס רכישה! מדובר בתקדים אך גם בלקונה גדולה, שכן אם הנכס היה נרכש בנפרד אזי כן היה משולם המס, וכעת כשהוא מגיע בתוך "חבילה" לא משולם המס. יתרה על כך, אם המחיר לא היה 100 מיליון שקל, אלא נניח 79 מיליון שקל – עיקר הנכסים היו מוגדרים בנדל"ן ואזי יתכן מאוד שהחברה הייתה נדרשת לשלם מס רכישה. כלומר הדבר עלול לגרום לתמחורים מוגזמים בעסקאות רכישה מסוימת של חברות המחזיקות נכסי נדל"ן, וזאת במטרה להימנע מתשלום מס הרכישה, מס משמעותי לכל הדעות.
