גידול אוכלוסין
מדינת ישראל חווה גידול אוכלוסין שלא ניתן למצוא אח ורע לו בעולם המערבי. ב-2019 נמצא כי שיעור הפיריון, כלומר כמות הילדים הממוצעת לאישה בישראל עומד על לא פחות מ-3.1 ילדים בממוצע לאישה – הנתון הגבוה ביותר ב-OECD. בנוסף לכך, מדינת ישראל גם חווה באופן חוזר ונשנה גלי עלייה גדולים של יהודים מרחבי העולם – גלי עלייה שכמובן תומכים בגידול האוכלוסין של המדינה; על פי הערכות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעוד פחות מ-40 שנה מהיום צפויה אוכלוסיית המדינה להכפיל עצמה ולהגיע לכ-18 מיליון איש.
יש שיגדירו את זאת כמעין טראומה שנוצרה מהשואה, יש שיגדירו זאת "כלחץ חברתי מתגלגל" ויש שיגדירו זאת כמחסור בפתרונות תחליפיים הולמים – אבל בשורה התחתונה, במדינת ישראל אחוז גבוה ביותר של האזרחים מעדיף לקחת משכנתא (כאשר הם מגיעים לרף ההון העצמי שמאפשר זאת) ולרכוש דירה, זאת על פני האופציה של לגור בשכירות.
אי לכך ובהתאם לזאת, מחירי הדירות עולים ואיתם גם בקורלציה חלקית השכירות.
במדינת ישראל לא פחות מ-93% מהקרקעות הן בבעלות המדינה, ואומנם באיזור המרכז הנתון הזה נמוך קמעה – אך הוא עדיין גבוה משמעותית ממדינות מערביות אחרות. בגרמניה למשל, פחות משליש מהקרקעות נמצאות בבעלות ממשלתית. בשילוב עם הביקוש שכאמור רק הולך וגדל בגלל גידול האוכלוסין, ובגלל שהליך מכירת הקרקעות של המדינה מסובך יותר וכולל מכרז ועוד שלל אישורים – נוצר מצב שישנו צוואר בקבוק בנושא הקרקעות. לעומת זאת במדינות בהן יש אחוז גבוה יותר של קרקעות במגזר הפרטי עם אישורי בנייה ההליך פשוט יותר. יש ביקוש, אז בונים.
