אחת השאלות המשמעותיות ביותר בה מתחבטים לפני רכישת דירה היא האם לרכוש דירה וותיקה או לרכוש דירה חדשה, "ישירות מהניילונים". מדובר בשאלה חשובה ביותר, שכמובן לא ניתן לתת לה תשובה חד משמעית הנכונה לכל רוכש, אך בכל זאת לפני רכישת דירה חדשה מהניילונים, חשוב לדעת את היתרונות והחסרונות אל מול דירה וותיקה.
יתרונות
- ביקוש מצד שוכרים – כלל האצבע הוא שדירה חדשה, בדרך כלל קל יותר להשכיר מאשר דירות וותיקות שנמצאות באותו האיזור. אפשר להשליך את זה על כך שבדרך כלל האוכלוסייה שמאכלסת את הבניינים הללו תיחשב ליותר איכותית ואפשר גם להשליך את זה על המפרט – שבדירות חדשות הוא מן הסתם יותר מעודכן למפרט הדירה המבוקש באותה העת בשוק.
- עלות התחזוקה – אין עוררין על כך שבדירה חדשה התחזוקה השוטפת שנדרשת היא נמוכה יותר, נמוכה באופן משמעותי מאשר התחזוקה הנדרשת בדירה שהיא כבר וותיקה. התחזוקה נדרשת כאשר נוצרות נזילות, בעיות בבית עצמו ובשאר התשתיות של האיזור ככלל. כמובן שהכלל הזה נכון לרוב המקרים, ולא לכולם שכן לעיתים גם בפרויקטים חדשים מתגלים כשלים המעלים את היקף התחזוקה הנדרש – אך במקרים אלו בדרך כלל הקבלן משפה את הרוכשים.
חסרונות
- מחיר ותשואה – המחיר של דירה חדשה מהניילונים יהיה מן הסתם יקר יותר מהמחיר של דירה וותיקה המקבילה בגודל ובמספר החדרים ונמצאת באותו האיזור. המחיר הוא לרוב האנשים חסרון, אם כי עבור אנשים בעלי ממון רב מדובר לעיתים דווקא ביתרון – שכן הם מעדיפים להחזיק בקצת דירות יקרות מאשר בהרבה דירות זולות – מפאת ההתעסקות הנדרשת. בכל אופן, עבור הרוב המחיר הוא חסרון.
מעבר לזה, דירות חדשות מתאפיינות בתשואה ברוטו נמוכה יותר למשקיעים. זה נובע גם מכך שהתחזוקה בהן נמוכה יותר ולכן ההוצאות נמוכות ועל כן המשקיעים מסתפקים בשכירות נמוכה יותר. אבל זה גם נובע מכך שיש בדרך כלל ביקוש גבוה יותר עליהן מצד רוכשים שאינם משקיעים, דבר המעלה את המחיר – כאשר השכירות בדרך כלל אינה עולה בהתאמה.
- מדד תשומות הבנייה – כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן לפני שבנייתה הושלמה צריך לקחת בחשבון את מדד תשומות הבנייה. ברוב המוחץ של המקרים עסקת הרכישה תהיה מוצמדת למדד תשומות הבנייה – כלומר המחיר שנחתם בהסכם, ככל הנראה לא המחיר הסופי.
מדד תשומות הבנייה הוא בעצם העלויות של הקבלן. המדד מורכב ברובו מחומר הבנייה – אבן, שיש, בטון וכו'. אבל גם באופן משמעותי מעלויות כוח האדם (בערך 40% מהמדד הוא עלויות כוח אדם, כ-30% פועלי בניין והיתרה חשמלאים, מפקחים ועוד) ומשכך עלייה בשכר המינימום משפיעה בצורה משמעותית על המדד. בהסתכלות על השנים עברו – המדד עולה בכל שנה בכ-2% בממוצע בעשור האחרון. אם כי מתחילת השנה הוא עלה בלא פחות מכ-5.3%, אך זוהי עלייה חריגה שנובעת ממחסור בסחורות וזינוק במחירי השילוח שלהן. לכן, לפני שחותמים על הסכם לרכישת דירה שעודנה בבנייה יש לבדוק שישנן בנמצא מקורות מימון לעלייה אפשרית של כמה אחוזים במחיר.
